تحلیل و مقایسه ساختار پیمان سرجمع با فهرست بهایی

• توسعه بهینه ابنیه
• ۱۴۰۰-۰۱-۲۱

تحلیل و مقایسه ساختار پیمان سرجمع با فهرست بهایی

 

مقایسه سیستمهای پیمان سرجمع و فهرست بهایی

در طی مدت سالها تهیه و تنظیم اسناد مناقصات مختلف برای پروژه های کوچک و بزرگ اجرایی، و در جایگاه مهندسان مشاور همیشه با این پرسش از سوی کارفرما روبرو بوده‏ ایم که سیستم پیمان سرجمع بهتر است یا فهرست بهایی؟ آیا بهتر نیست ساختمان را با یک قیمت متر مربع مشخص به یک پیمانکار بسپاریم و در پایان به جای کنترل ده ها آیتم و فعالیت و قیمت، صرفا درصد کارهای انجام شده را بسنجیم؟ در این نوشته مقایسه ای ساختاری در این زمینه ارائه شده است…

تمرکز اصلی بحث، با توجه به پرسش مطرح شده، بر شناخت زوایای مختلف پیمان سرجمع خواهد بود، تا با شناخت بهتر امکان مقایسه فراهم شود. ساختار فهرست بهایی در ایران ساختاری آشناست. در این متن هر جا عبارت “سرجمع” به کار رفته منظور “انعقاد پیمان اجرای کارهای ساختمانی به صورت سرجمع” و عبارت “فهرست بهایی” به معنی “انعقاد پیمان اجرای کارهای ساختمانی به صورت فهرست بهایی” می باشد.

پیمان سرجمع در ایران از سالهای ۱۳۶۰ و یا قبل از آن نیز وجود داشته است. نخستین بخشنامه موجود در سایت سازمان برنامه بخشنامه شماره ۲۰۰۰-۵۴/۲۷۰۰-۱۰۲ مورخ ۲۰/۰۵/۱۳۷۵ است. در این بخشنامه استفاده از ساختار متر مربع زیر بنا برای ساختمانهای حداکثر تا ۲۰۰۰ متر مربع الزامی دانسته شده است. با ابلاغ این بخشنامه، بخشنامه های شماره ۶۶۶۶/۵۴/۱۵۷۵۴-۱ مورخ ۸/۱۲/۱۳۶۰ و ۷۰۰۰/۵۴/۱۶۹۰۶-۱ مورخ ۲۶/۱۲/۱۳۶۰ فاقد اعتبار شناخته شده که اثری از آنها در دست نیست ولی می تواند این نتیجه را حاصل کند که ساختار سرجمع حداقل از سال ۱۳۶۰ در ایران جاری است.

پس از آن، در بخشنامه ۱۴۲۸۲۵/۱۰۰ مورخ ۲۴/۸/۱۳۸۵ با عنوان انعقاد پیمان با نرخ متر مربع زیر بنا، ضمن ابطال بخشنامه قبلی، انعقاد پیمان با ساختار متر مربع زیر بنا برای ساختمانهای تا ۱۰٫۰۰۰ متر مربع الزامی شناخته شده است.

به فاصله ۴ سال، بخشنامه ای با عنوان انعقاد پیمان اجرای کارهای ساختمانی به صورت سرجمع به شماره  ۶۴۰۵/۱۰۰ در تاریخ ۰۴/۰۲/۱۳۸۹ با حفظ سقف ۱۰٫۰۰۰ متر، جایگزین بخشنامه قبلی و از این تاریخ به بعد متر مربع زیر بنا به سرجمع شناخته شد. در این بخشنامه البته برای کارهای بالای 6000 متر مربع، امکان عدم استفاده از بخشنامه در نظر گرفته شده است.

نهایتا در سال گذشته، بخشنامه شماره ۱۲۹۹۱۸۸/۹۶ مورخ ۰۴/۰۵/۱۳۹۶ با حفظ عنوان، جایگزین بخشنامه قبلی سرجمع شد و در این بخشنامه، سقف الزام متراژ به ۴۰۰۰ متر مربع کاهش یافت. این همان بخشنامه سرجمع مورد نظر ماست که قصد داریم بررسی اش کنیم. ویرایشهای مهمی که نسبت به قبلی انجام گرفته به جز بحث متراژ، اضافه شدن تعدیل به پیمان سرجمع است که پیش از این به این شکل وجود نداشت و ضمنا بندهای سختگیرانه مهمی نیز نسبت به کارفرما به این بخشنامه اضافه شده است. از جمله جبران خسارت دیر کرد (ماده ۱۲ پیمان سرجمع، بند “و”، صفحه ۹) و اگر دیرکرد پرداختها ادامه یابد پیمانکار می تواند پس از اخطار کتبی به کارفرما، درخواست خاتمه پیمان نماید (همین بند) و همچنین یک صفحه و نیم در خصوص حل اختلافات بین پیمانکار و کارفرما به این بخشنامه اضافه شده که در نوع خود قابل تامل است. (ماده ۱۷ پیمان سرجمع، صفحه ۱۲ و ۱۳ پیمان) این بند به تازگی اضافه شده و نشان می دهد دامنه اختلافات در این مدت وسیع بوده است.

مواردی که گفته شد، کم کردن سقف مساحت به ۴۰۰۰ متر و برخورد سخت گیرانه تر با کارفرما و سایر ویرایشهای صورت گرفته در بخشنامه، مشکلات مهمی را از سرجمع حذف کرده است. و اکنون دیگر ایرادهای سنگین ساختاری، به بخشنامه وارد نیست، لذا مقایسه بین سرجمع و فهرست بها کم کم معنی دار می شود.

برای دوستانی که از روی متن عبور کردند و یا با موبایل خود بازی می کردند، و تا اینجا چیزی دستگیرشان نشده، مختصر بیان کنیم که هدف، مقایسه بین قراردادهای از نوع فهرست بهایی و سرجمع است. ضمنا در هر کجای مثلث پیمان که قرار دارید، کارفرما، مشاور، پیمانکار، باید بپذیریم واقعیتهای که روی زمین پروژه رخ می دهد با تئوری های علمی گاهی تفاوت دارد. اگر صورت ظاهر بخشنامه ای کامل است و اسناد و مدارک ما نیز بی نقص باشد باز هم در عمل مواردی رخ می دهد که دانسته ها را به چالش می کشد.

تفاوت اساسی قرارداد سرجمع و فهرست بهایی در ساده ترین حالت خود به مبانی پرداخت بر می گردد.

در پیمانهای بر پایه فهرست بها، مبنای پرداخت به پیمانکار بر اساس ریز آیتمهای مشخص شده در دفترچه برآورد منضم به پیمان است. در این دفترچه، مقادیر کاری که باید انجام شود، به صورت ریز آیتمها مشخص شده، قیمت نیز بر اساس اعلام سازمان برنامه و بودجه به صورت سالانه به روز می شود.

به عبارتی فعالیتهای کاری به ریز فعالیتها تقسیم شده تا حدی که بهای هر آیتم با کمترین پیچیدگی قابل تعیین باشد. مثلا خاکبرداری ممکن است شامل زمینهای سخت باشد، بخشی با ماشین و بخشی با دست انجام شود اینها همه در محل خود آیتم و بهای مشخصی دارد و پیمانکار بهای متناظر با کار انجام شده را دریافت می کند. نه کمتر و نه بیشتر.

در پیمانهای بر پایه سرجمع، در هنگام تهیه اسناد پیمان، بهای کل کار مشابه با ساختار فهرست بهایی تعیین می شود، سپس جدول ساختار شکست کار تهیه می شود، آیتمهای این جدول، جمع چند آیتم فهرست بهای منضم به پیمان است و بر اساس جمعِ بهای آن آیتمها، درصد این فعالیتها نسبت به درصد کل در جدول قرار می گیرد. در این پیمان، فهرست بهای منضم به پیمان صرفا راهنما بوده و برای طرفین الزام حقوقی ندارد.

به عبارتی، فعالیتهای کاری به صورت درصدی از کل (به لحاظ قیمت) در جدول مشخص شده و مثلا خاکبرداری مجموعه‏ ای از زمینهای سخت و غیر سخت و ماشینی و دستی در یک آیتم خاکبرداری جمع شده و پیمانکار کلا خاکبرداری را که انجام داد، درصدی از بهای کل کار را باید دریافت کند. همان درصدی که در جدول مشخص شده و مراجعه به فهرست بهای منضم به پیمان برای پرداختها، در این نوع قرارداد معنی ندارد.

هدف از ساختار فهرست بهایی، مشخص شدن ریز فعالیتها و دریافت هزینه بر اساس جمع تک تک آنهاست. این فعالیتهای کاری غالبا به لحاظ واحد همسان نیستند مثلا بتن ریزی به متر مکعب و میلگرد به کیلوگرم مشخص می شود. ضمنا تغییرات مقادیر که نسبت به فهرست منضم به پبمان صورت می‏گیرد. تاثیری در این پیمان ندارد. اگر یک متر مکعب بتن بیشتر ریخته شود هزینه آن پرداخت می شود و اگر کمتر نیاز بود، همان مقدار از دریافتی پیمانکار کم می شود. در این سیستم، پایش مقادیر و بها به دلیل ریز بودن آیتمها بسیار شفاف و روشن است.

شاخصه های ساختار فهرست بهایی به شرح زیر است.

• ریز بودن آیتمها و شفافیت مقادیر و بهای هر آیتم
• شفاف و روشن بودن پایش، به لحاظ مقدار و بها
• مدیریت تغییر مقادیر با دقت بالا (یک متر کمتر و بیشتر محاسبه می شود)
• مدیریت تغییرات طرح به دلیل ریز شدن مقادیر جدید
• وجود مکانیسم مشخص و عادلانه برای پرداخت اضافه کاری ها
• ریسکهای مربوط به تغییر مقادیر یا بهای کارها به طرفین پیمان بر می گردد.

هدف از ساختار سرجمع، بالا بردن سرعت کار با پرهیز از ورود به جزییات است. لذا با علم به اینکه نهایتا یک متر بیشتر و کمتر بتن ریزی تاثیر عمیقی بر بهای کل ندارد، و اینکه میلگرد ها باید در فونداسیون به کار روند، مثلا فونداسیون ۵ درصد از کل کار تعیین شده و با اتمام آن پیمانکار ۵ درصد از بهای پروژه را دریافت می کند و دیگر نیازی به ورود به ریز آیتمهای آرماتور بندی، بتن مگر، بتن ریزی، قالب بندی و … نیست.

شاخصه های ساختار سرجمع به شرح زیر است.

• مشخص شدن رقم واحد برای کل کار
• سرعت بخشی به کار با پرهیز از ورود به جزییات مقادیر کار
• سرعت بخشی رسیدگی به صورت وضعیت
• انعطاف کم در مقابل تغییرات به دلیل معادل نبودن مقادیر و بها در جدول ساختار شکست
• متفاوت بودن مکانیسم پرداخت کارهای اضافه با روح قرارداد
• هدف سرجمع این است که ریسکهای پروژه به پیمانکار بر گردد.

بیان شاخصه ها، دامنه کاربرد این دو ساختار را مشخص می کند:

قرارداد فهرست بهایی به دلیل ریز شدن در آیتمها، پروژه های پیچیده و بزرگ را به خوبی مدیریت کرده و کنترل و پایش پروژه های کوچک را نیز آسان می کند، در این سیستم، مدیریت تغییرات و کنترل مقادیر و ریسک با شفافیت و دقت بالایی صورت می گیرد.

قرارداد سرجمع به دلیل برخورد کلی تر با موضوع قرارداد، صرفا برای پروژه های کوچک و ساده (با پیچیدگی کم) کاربرد دارد. به دلیل اینکه تلاش این پیمان سرعت بخشی به واسطه پرهیز از ورود به جزییات است، تغییرات باید در حداقل مقدار رخ دهد. هزینه و ریسک تغییرات مستقیما به کارفرما بر می گردد.

مقایسه بین خصوصیات هر دو سیستم نشان می دهد قرارداد سرجمع برای موقعیتی خاص طراحی شده است، زمانی که پروژه کوچک، ساده و بدون پیچیدگی و با مدارکی بسیار بی نقص باشد، ثبات در بازار وجود داشته باشد و کارفرما قصد ورود به جزییات نداشته باشد و یا فاقد تخصص برای آن باشد و به کیفیت کار پیمانکار اطمینان نسبی وجود داشته باشد و هزینه پروژه در حساب کارفرما موجود باشد، این سیستم با موفقیت قابل پیاده شدن است.

1. چرا سرجمع انعطاف کمتری نسبت به تغییرات دارد؟
2. آیا می توان از رخداد تغییرات در پروژه اجتناب کرد؟
3. چرا با اینکه دامنه کاربرد ساختار فهرست بهایی وسعت و دقت بیشتری دارد، ساختار سرجمع به کار گرفته می شود؟
4. در ساختار سرجمع، منظور از انتقال ریسک پروژه به پیمانکار چیست؟
5. منظور از ثبات بازار برای سرجمع چیست؟ آیا تعدیل جبران کننده نواسانات قیمت نیست؟
6. کیفیت کار در سرجمع بالاتر است یا فهرست بهایی؟

1. چرا سرجمع انعطاف کمتری نسبت به تغییرات دارد؟

در سرجمع فرض شده تمام فعالیتها شفاف و ریز مقادیر مشخص است و همه این اتفاقات به دلیل بالا رفتن سرعت رخ داده، به عبارتی کارفرما با صرف نظر از ورود به جزییات، مزیت سرعت بخشی را انتخاب کرده است. در صورت رخداد تغییر، این مزیت از بین خواهد رفت. ضمن اینکه به دلیل نبود ساختار آیتمی در این سیستم، تغییرات در اینجا مجاری بیشتری برای دعاوی (claim) باز خواهد کرد. قانونگذار نیز پیش از این پرهیز از تغییرات را با کم کردن سقف بخشنامه ای به حداکثر ۱۰ درصد، محدود کرده بود که در بخشنامه های اخیر این موضوع برداشته شده و تغییرات پیمان سرجمع مستقیما تابع ماده 29 شرایط عمومی پیمان می شود.

ضمنا ساختار سرجمع به گونه ایی است که به طور طبیعی تغییرات در آن هزینه بالاتری را به کارفرما تحمیل می کند.

۲٫ آیا می توان از رخداد تغییرات در پروژه اجتناب کرد؟

در مقاله ای با عنوان باید ها و نباید های قرارداد سرجمع، نوشته جان هاگس (john hughes) به تاریخ ۰۱/۰۳/۲۰۱۱ در سایت blplaw.com منتشر شده است اشاره شده، در ساختار سرجمع، نقشه ها و مشخصات فنی باید کامل و بدون تغییر باشد، با این حال حتی در پروژه هایی با مدارک کامل نیز گاهی اوقات به دلیل پیچیدگی هایی که در زمان اجرا رخ می دهد، وجود تغییرات اجتناب ناپذیر است … در ادامه آمده است، شیوه برخورد در اینگونه مواقع نیز از پروژه ای به پروژه دیگر متفاوت خواهد بود.

ما نیز معتقدیم، نقشه ها به دلایل متعدد که از حوصله این بحث خارج است، هیچگاه آنقدر جامع و مانع نیست که بی نیاز از تغییر باشد. از طرفی خواسته های کارفرمایی، شرایط روز و تغییرات بستر طرح، و تغییرات ناشی از تغییر تکنولوژی و یا دستیابی به یک مصالح جایگزین مناسب و یا یک راهکار بهتر برای اجرای کار که در حین اجرا بروز می نماید نیز می بایست در نظر گرفت.

۳٫ چرا با اینکه دامنه کاربرد ساختار فهرست بهایی وسعت و دقت بیشتری دارد، ساختار سرجمع به کار گرفته می شود؟

ساختار سرجمع به عنوان ساختاری با قیمت مقطوع، در پروژه های کوچک مانند سرویس بهداشتی داخل یک پارک که انجام آن به زمان زیادی نیاز ندارد و فاقد پیچیدگی های اجرایی است، می تواند به عنوان راهی سریع و بی دردسر به کار گرفته شود.

اما هرچه تعداد آیتمهای کاری بالاتر رود، حاشیه امن کارفرما به سرعت از بین می رود و اطمینان خاطر ساختارهای آیتمی و قابلیت مدیریت ریسکها، استفاده از سیستم فهرست بهایی را الزام آور می کند.

۴٫ در ساختار سرجمع، منظور از انتقال ریسک پروژه به پیمانکار چیست؟

زمانی که پیمانکار می پذیرد کل کار را با قیمت ثابتی انجام دهد، می پذیرد که در ادامه ممکن است کم و زیاد شدن قیمتها و یا هر عامل ناشناخته دیگری برهزینه های تمام شده پروژه اثر بگذارد و لذا ریسکهای تغییرات بها متوجه پیمانکار است. باید در حاشیه این موضوع توجه داشت که در صورتی که پروژه های اینچنینی، از صرفه خارج شوند، پیمانکار به شیوه های مختلف این ریسک را به کارفرما بر می گرداند و مصونیت قاطعی در این رابطه وجود ندارد.

۵٫ منظور از ثبات بازار برای سرجمع چیست؟ آیا تعدیل جبران کننده نواسانات قیمت نیست؟

در سرجمع چون نتیجه نهایی اهمیت دارد و ورود به جزییات، یک اولویت نیست، در صورت بی ثباتی بازار و بالا رفتن ناگهانی قیمتها، کیفیت کار به طور واضحی افت خواهد کرد. تعدیل هم بر اساس تورم اعلامی دولتی محاسبه می شود که غالبا از واقعیت فاصله معنی داری دارد و به هیچ وجه جبران کننده نیست. در حال حاضر تورم اعلامی زیر ۱۰ درصد بوده ولی قیمتها در مدتی کوتاه از ۲۵ تا ۱۰۰ درصد افزایش داشته است. بنابراین ثبات قیمتی که در سرجمع، امری الزامی است در ایران وجود ندارد. این موضوع برای سیستم فهرست بهایی نیز صادق است ولی در آن به دلیل برخورد آیتم به آیتم، بخشی از زهر قضیه گرفته می شود.

۶٫ کیفیت کار در سرجمع بالاتر است یا فهرست بهایی؟

کیفیت حاصل کار صحیح مثلث پیمان است. اما به طور کلی چون در سیستم فهرست بهایی آیتمها تک به تک پایش می‏شود، متوسط کیفیت بالاتری نسبت به سرجمع دارد. چرا که در سرجمع قرار بر برخورد کلی با موضوع است. چه بسا کارفرمایانی که با شعار کامل بودن اسناد پیمان دستگاه نظارت را در این پروژه ها جدی نگرفته و با فاجعه کیفیتی و مالی روبرو شده اند. چرا که در هر دو ساختار، کنترل کیفیت به دست دستگاه نظارت است و به دلیل نبود ساز و کار مناسب کنترل کیفی در سرجمع، بیشترین فشار برای حفظ کیفیت، بر دستگاه نظارت است.

نتیجه گیری

هر دو ساختار فهرست بهایی و سرجمع در ایران و سایر کشورها وجود دارند لذا به لحاظ تئوری نمی توان یکی از این ساختارها را حذف کرد. با این حال ما به دلایل متعدد که غالبا نادیده گرفته می شود، معتقدیم ساختار فهرست بهایی برای غالب پروژه‏های ساختمانی کارا تر بوده و ریسک کمتری را برای کارفرما به همراه خواهد داشت.

• وجود تغییرات در راستای بهبود طرح و یا رفع ابهام اجرا، در پروژه های ساختمانی اجتناب ناپذیر است.
• ریز بودن آیتمها و شفافیت مقادیر و بهای هر آیتم در سرجمع وجود ندارد.
• پایشها نیز، به لحاظ مقدار و بها در سرجمع به شفافیت ساختار فهرست بهایی نیست.
• ریسک تغییر قیمتها و مقادیر در این ساختار بالاست
• تنها مزیتی که وجود دارد، سرعت بخشی به کار است که به دلایل متعدد در حین پروژه از بین می رود.
• پایش کیفیت در سرجمع سخت تر از فهرست بهایی و احتمال افت کیفی در آن بالاتر است.

 پیش از این، ضرایب B و C وجود داشت و به نوعی تعدیل پیش بینی و پیش خور می شد و سودی به حال پروژه نداشت.

  بایدها و نباید های قرارداد سرجمع، نوشته جان هاگس (john hughes) به تاریخ ۰۱/۰۳/۲۰۱۱ در سایت blplaw.com منتشر شده است